最近经常有网友问，现在还能不能买房？腾讯文化

关于这个问题，在当下的楼市里，有两种典型的意见，一种就是认为要买，而且一定要买，只要有钱就该买房，没钱的想尽办法也要买房，背后的理由就是，当下的中国，没有比房产投资更好的投资渠道，未来房价即便上涨幅度会放缓，但依然找不到一项投资渠道能比房产更好更稳，而更为重要的一点是，中国的城镇化建设还在推进，未来还有几亿农民要进城，还会产生大量的购房需求，所以楼市还会有很长一段时间的快速发展，房价还会有较大幅度的上涨空间。腾讯文化

另一种就是认为不能买，理由也很明确，就是房价已经很高了，甚至已经超出了居民的购买能力，这一点大家其实也都能感受得到，而更为重要的是，当下中国的房地产已经进入存量房时代，库存很多了，但未来人口会达到顶峰，老龄化时代来临，住房需求减少，而且更为重要的是，房住不炒得以贯彻推行，各种政策的限制，使得炒房获利空间越来越小，未来炒房的人会越来越少，房价就不可能大涨，甚至跑不赢通胀，在很多地方已经出现了下跌的迹象，而在当下房价达到历史顶峰的时候，再买房显然是不合适的。

上面两个观点，看起来似乎都很有道理，但是，对于普通老百姓来说，到底该不该买房呢？很多人心里依然没有底。

同话财经在之前的文章中，也曾经多次分析，一个人要不要买房，主要看三点，一是需求，二是形势，三是能力。需求，很容易理解，就是你是不是真的需要买房，这种需求分两种，一种是刚需，也就是大家理解的居住需求，需要买套房子结婚，或者家庭居住，这种必须买，毫无疑问，另一种需求就是投资需求，有的家庭有钱，但是又没有太多投资知识，其他的投资也不敢去投，于是只好投资房产，这也是可以理解的。当然，从需求的角度看，那种投机性的需求，在当下房地产形势下，的确是不适合大杠杆的投入了。

形势，就是政策和未来的发展趋势，关于这类的分析文章很多，专家的言论也很多，但是，我们认为主要看几点，一是人口趋势，二是经济稳定发展的趋势，三是货币增速，把这几点看清楚，就明白，未来的楼市形势是怎样的，关于这一点，同话财经在此前的文章中，分析过影响未来房价的几个因素，这里就不赘述了。

最为重要的一点，就是购房能力了，当下楼市备受诟病，很多人因为买房受到了较大的影响，根本的问题，就出在购房能力上。其实，我们抛开房子，任何事情，超出了承受能力，都不会有太好的结果，而现实中，是大量家庭和个人，通过首付贷、高利贷，加大杠杆去买房，一个月工资在几千块钱，但还贷款却需要一万多，甚至好几万，这种情况下，生活能不受影响吗？

过去人们之所以没感觉，是因为房价在不断上涨，虚幻的资产数字，掩盖了高负债的压力。

以上这三点，其实主要还是从购房者自身的认知和能力角度出发，如果向未来看，到底该不该买房呢？有一位网友提出了一个很直接的观点，那就是，你可以判断一下，你现在买的房子，未来值多少钱，假如，你现在花100万买的房子，十年后还值多少钱？这样一算，你就很容易得出到底该不该买房的结论了。

那么，现在的100万房产，十年后，会值多少钱呢？

对未来十年的房价，我们有一个基本的判断，那就是房价依然还会螺旋式上升，虽然中间会有小波折，有间歇性的下跌（当然是局部），但总体趋势来看，依然是上涨，但是，这里一定要注意，区域选择尤其重要，这一点，我们在此前的文章中多次分析，未来的楼市分化、地区分化，将会更加明显，所以，我们今天所分析的房子对象，应该是三四线及以上城市，这里的三四线应该属于经济发展稳定，人口没有大幅度流出的地区，至少经济发展水平和人口规模增速保持在平均线水平。

我们看一下，过去十年，全国新房平均涨幅大约为8.5%，未来十年的房价想保持过去十年的增速水平显然不可能，但是，考虑到货币供应量的增加，保守估计，未来十年房价增速应该在6-7%之间的水平，如果从十年的时间来看，房价翻倍还是有可能的。

但是，我们要清楚的知道，在过去的十年时间里，楼市暴涨，但同样有人因为炒房而亏本，甚至跑路，最根本的问题在于，他们过度用杠杆，盲目投资，毕竟，随着楼市的发展，闭着眼睛买房的时机，早就没有了，因此，即便总体看，未来十年，房价会翻倍，但是，如果现在买房，还需要考量几个问题：

一是资金成本的问题，假如用杠杆买房，十年的资金成本也应该计算到房屋成本当中，如果这样算，你房屋升值就不到一倍，这一点，很多人在计算房屋投资收益的时候，容易忽略；

二是地区差异，选错区域，有人曾经亏的很惨，未来可能会更难选择；

三是房产类型的问题，比如商业房产，部分城市的写字楼空置率接近50%，虽然价格很低，但如果去投资，同样会很惨，还有公寓类房产，要慎重选择，虽然价格便宜，但是未来空间也会更小。