新区房子走势图?新区买房子有没有必要

1. 睡城好过卫星城,环廓县强于地级市 新城、新区很大,也很陌生,但大体上可以将其分为“睡城”与“卫星城”两大类,什么意思? “睡城”就是距离主城区较近、但只

1. 睡城好过卫星城,环廓县强于地级市

 

新城、新区很大,也很陌生,但大体上可以将其分为“睡城”与“卫星城”两大类,什么意思?

 

“睡城”就是距离主城区较近、但只具备居住功能的连片式大型社区,比如上海的嘉定、松江,杭州的临平、下沙,南京的江宁、仙林等。

 

卫星城则是指那种距离主城区较远但功能齐全、独立发展的小城市,比如上海旁边的昆山、太仓、嘉善,杭州旁边的海宁、柯桥、德清,南京旁边的句容等。

 

过去,人们认为“睡城”是一个负面的概念,但从居住品质和投资回报率来看,睡城普遍比卫星城要好。原因很简单,睡城一般可以视为主城区CBD的一块飞地,其居住人群的素质较高,更易形成圈层与口碑效应,买这种地方的房子,不愁卖。相比而言,卫星城虽然有自己的产业,所谓“麻雀虽小五脏俱全”,但其产业往往是中低端层次,居住人群的平均素质不高,再加上距离主城区太远,过来买二手房的人少,在这种地方买房,首先要想清楚谁来接盘。

 

再来说说“环廓县”!

 

“环廓县”,顾名思义,就是指环包在大城市城廓外围的郊区(县)。历史上,上海市闵行区(原上海县)、宝山区;南京市江宁区,杭州市余杭区、萧山区,苏州市吴中区+相城区(原吴县),宁波市鄞州区(原鄞县)等,都是很明显的“环廓县”。

 

如今,随着城市主城区的扩张,长三角都市圈的几个核心城市,第一圈层的环廓县,早已融入了各自城市的主城范围。

 

如今,现实意义上的“环廓县”,实际上就是“环沪县市”、“环宁县市”、“环杭县市”的概念。

 

比如:环沪的江苏省苏州市辖的昆山市、太仓市;南通市辖的启东市、海门市;浙江省嘉兴市辖的嘉善县、平湖市;相对于苏州、南通、嘉兴地级市本级,昆、太、启、海、善、平这些与上海直接接壤的县级市,上海对他们的虹吸效应就更强,这些城市也乐于跟上海走得更近。而他们的上级,由于自身也有多个市辖区的地级市,以自我为中心的意识更强,因而“融沪”的意识和效应相比直接临沪的县市要弱很多。

环宁县市,如江苏省扬州市辖的仪征市、镇江市辖的句容市;安徽省滁州市辖的天长市;安徽省马鞍山市辖的和县,亦然!

 

环杭县市,如嘉兴市辖的海宁市、桐乡市;湖州市辖的德清县、安吉县;绍兴市辖的柯桥区、诸暨市,也同杭州走得更近!

 

2. 大城市新城新区无地铁通达的乡镇,可一票否决

买房是一个非常复杂的决策系统,需要综合考虑地段、交通、学校、产业、政策、户型、圈层、物业等各项指标,但在新城新区买房,我们有一个简单粗暴的原则,那就是无地铁不买。这个原则肯定是有争议的,但无所谓,不是什么房子你都需要了解,不是什么钱都要赚,记住这个原则,会大大提高你的决策效率以及正确度。

 

那么,离地铁多远才算地铁盘?极限距离是1公里,500米内为佳,超过1公里的路程,基本要靠接驳公交或者打车,而随着“中国新四大发明”之一的共享单车热潮的慢慢消退,距地铁站超过1公里,这个时间往往是不可控的。

3. 中小城市无新城

这条不需要多解释,只有大城市(简单来说就是主城区有地铁的城市)才有新城新区的概念,中小城市那不叫新城,那就叫农村,而且会一直是农村。

 

比如:笔者最近刚刚去过的安徽省黄山市黄山区(原来叫太平县),那地方到黄山地级市中心屯溪区的高速客运班线,1小时1班,平时连19人的小中巴车都塞不满!

 

记住,你买的是城市,或者是那种未来有可能变成城市的新城、新区。只有大城市才会有源源不断的新移民去把新城、新区填满。

4.要嫌贫爱富

 

意思很简单,要买那种有钱的区,不要买那种没钱的区。新城、新区虽然普遍看上去都很荒,但各区财政的贫富差距是很大的,有的区税源好,就有钱招商引资、搞人才补贴,有钱修路、盖学校,给老师涨工资,这种区可能现在差,但未来是有盼头的。

 

如何判断一个区有没有钱?可以比较一下各区财政收入就能了解一个大概。另外,往往有经济技术开发区、高新区、国家级或省级产业园区、保税区、自贸试验区的区,税源都比较好。

5.跟着万达、宝龙去买房

 

新城新区很大,很陌生,网上的公开资料也不多,如果不是当地土著,你根本不知道哪里是中心、哪里的资源多、哪里的发展有前途,但跟着万达买,一般不会错。

 

新城新区因为人口稀疏,大的商业品牌一般不会去,只有万达、宝龙肯去,星巴克、优衣库、喜来登都会跟着去,所以万达、宝龙这些城市综合体,最懂新城新区的发展逻辑。“万达广场就是城市中心”,这句话虽是广告词,但也是事实。

6.了解土地之前的用途和周边敏感因素

新城新区与市中心区有一个很容易被忽视的区别是,中心城区往往祖祖辈辈都是用来住人的,房子下面的地是没有毒的,但新城新区则比较复杂,有的曾经是农田,有的曾经是工厂,土壤里有什么不知道。有的曾经是坟场、庙宇、甚至是枪毙人的打靶场,不了解清楚,买了“不详之地”的房子,这阴影面积可不是一时半会儿可以消散的!特别是现在城市建设用地越来越紧缺,那种完全在农田上盖起来的房子已经越来越少。

 

所以,在新城新区买房,一定要关心一下房子下面的地以前是用来做什么的,是工厂,不一定就有毒,但多关心总归没有坏处。

7.漂亮不保值的CEO盘不要碰

 

小年轻跑到新城新区买房,往往是带着诗和远方的憧憬来的,毫不关心粮食和蔬菜,满脑子只有“漂亮”这个词,于是跑到漂亮的售楼部,通过漂亮的售楼小姐,买一套漂亮的远郊精装CEO房。

 

但是房产老鸟会告诉你,漂亮是不保值的,首先,样板间不等于你的房子,样板间套路多,以后再讲。其次,物业折旧很快,过个三五年,你会发现你心仪的漂亮房子与隔壁二手已经相差无几,价格也逐渐被拉平,你才恍然大悟,“早知道买隔壁那套便宜100万的二手啊”。

再者,人都是有审美疲劳的,别说漂亮房子,就是漂亮女孩,看多了,也觉得不那么漂亮了。所以,不要为“漂亮”付过高的溢价。

 

8. 物业管理一定要好

新城新区与市中心区一个本质区别是,住在市中心区,公共服务主要是阅批提供的,住在新城新区,常常会有一种无阅批感觉,因为公共服务主要是开发商提供的。我常常说,市中心区的房子往往是“有城市而无社区”,新城新区房子则是“有社区而无城市”。

 

所以,市中心区买房,物业差点就差点,因为很多方面可以沾阅批的光,但是新城新区买房,物业一定要好,如果物业差,你真的会感觉自己生活在无阅批区域。

9. 不要贪便宜

 

这一条是很多小白都会出的错误,认为便宜的房子容易涨,但市场经济是最聪明也最公平的,一分价钱一分货,便宜往往没有好东西,特别是竞争激烈的一手房市场,便宜一定意味着品质差。

 

真正的“便宜”,本质上不是指价格上的便宜,而是那种需要“价值重估”的便宜,比如,有一个楼盘地段好、品质好,但因为限购或者开发商资金紧张,订价策略就是薄利多销,这种便宜可以捡。还有一种情况更常见,就是你跑到一个品质好、口碑佳的社区,通过看房200套辛辛苦苦挖到的“笋”,这种便宜也是可以捡的。

10. 不要问土著怎么看

 

这句话不是说土著不聪明,而是说土著普遍不懂新城新区,他们从小到大都生活在城里,对中心城区有着极为深厚的地段情结,而且都不缺房子,其高傲的双眼从来不会往郊远的新城新区看的,你向他们打听郊区买房哪里好,他们除了会打击你,什么有价值的意见给不了。

  • 发表于 2021-04-20 09:17
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  • 分类:互联网

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