杭州酒店式公寓（杭州酒店式公寓市场研究报告）

提要：杭州酒店式公寓发展历程、政策解读、酒店式公寓相比住宅规划设计、出售和居住成本要求更高、住宅限购加码，促使部分自住及投资需求向商办市场外溢、历年行情酒店式公寓整体供小于供求，成交量价齐升，市场极为火爆......

杭州酒店式公寓发展历程

从历史我们可以看出2006年、2010年、2016年是杭州酒店式公寓市场快速发展的三大节点，在三个节点上出现两大共同特征：（一）住宅市场由高峰期向平稳期的过度；（二）政策由利好向调控转折。

在这样的基础上，我们是否可以预期杭州酒店式公寓第四次快速发展期在2020年这个节点上？

杭州酒店式公寓政策解读

酒店式公寓相比住宅规划设计、出售和居住成本要求更高。

住宅限购加码，促使部分自住及投资需求向商办市场外溢。

杭州酒店式公寓历年行情

酒店式公寓整体供＜求，成交量价齐升，市场极为火爆。

杭州酒店式公寓月度行情

随着住宅限购不断加码，酒店式公寓成交量价持续刷新纪录。

2016年3月，酒店式公寓成交2646套，创杭城历史新高；

2016年5月，营改增新政落地，商业地产、精装公寓等重回大众视野，近2年的月度成交首次突破3000套；

2016年7月，酒店式公寓成交4566套，月度成交近年来首次破4000套；

2016年9月，“双限”政策重启，楼市遇冷，酒店式公寓的成交热潮愈演愈烈；

2016年10月，杭城酒店式公寓，量、价齐涨；

2016年11月，酒店式公寓月成交近4000套，几乎是年初成交量的两倍；

2017年上半年，在延续去年的市场成交热度同时，随着库存不断缩小，成交均价持续攀升。

杭州酒店式公寓成交结构

“小户型”、“低总价”是酒店式公寓逆袭市场的关键。在2016年成交的4万多套酒店式公寓中，总价90万以下的房源几乎占了近80%的比例，而70方以下面积户型的占成交总量的90%。在杭州住宅房价普涨的背景下，“小户型”、“低总价”的酒店式公寓，不仅“俘获了”众多年轻购房者的芳心，同时，在9月重启“双限”之后，不限购的酒店式公寓更是成为投资人群的首选。

杭州酒店式公寓区域行情

拱墅、萧山和余杭区占全市75%的酒店式公寓成交市场份额。萧山区2016年5月，营改增新政落地，商业地产、精装公寓等重回大众视野，近2年的月度成交首次突破3000套。2016年7月，酒店式公寓成交4566套，月度成交近年来首次破4000套。

杭州酒店式公寓存量与去化周期

截至2017年7月底,杭州酒店式公寓存量去化周期约5个月。拱墅、西湖、萧山和余杭区的酒店式公寓去化周期低于杭州平均线；截至2017年7月底杭州十区酒店式公寓存量约109.4万㎡，按照2017年7月酒店式公寓月均去化速度计算，库存去化周期约5个月。

杭州酒店式公寓成交排行

2017年7月大悦城铂悦以5.85亿元，拿下主城区28%的市场份额居主城区第一。

2017年7月萧山深蓝国际中心以7.5亿元，拿下杭州十区成交金额榜榜首。

酒店式公寓租金分析

杭州主城区每平米酒店式公寓月租金多数不超过白。如果按白计算，在杭州酒店式公寓售价条件下，投资回报率为5.2%，处于中等低下状态。尽管如此，杭州酒店式公寓市场依旧火爆，显示住宅市场政策性限购措施下投资出口的有限性。

2017年7月杭州主城区各区成交情况

杭州酒店式公寓总价段位分析

总价100万元以下的杭州酒店式公寓在售房源选择余地相当有限。

总价100-300万元是目前杭州酒店式公寓在售主力区间。

总价300万元以上杭州酒店式公寓项目主要集中在CBD核心区。

总体市场总结

杭州酒店式公寓市场判断

1、住宅的限购是酒店式公寓市场火爆的导火索；

2、整体市场呈现量价齐升趋势，近一年半成交均价涨幅达到50%，成交套数暴增6万套，相比往年常态年均成交1万套来说完全超出常理；

3、近一年半成交的6万套酒店式公寓将历史库存消化周期缩短至5个月；

4、如此巨量的酒店式公寓入市一旦交付将对租赁市场形成极大的冲击。

杭州酒店式公寓市场特征

1、“小户型”、“低总价”是实现快速去化的最有效保障；

2、除了萧山、余杭区外，城北的拱墅区是市场表现最好、最活跃的；

3、萧山区的酒店式公寓成交单价每平米超过余杭区10000元左右；

4、主城区每平米酒店式公寓月租金普遍低于白；

5、主城区的酒店式公寓平均年投资回报率约5.2%。

杭州酒店式公寓后市影响

市场成交火爆，暴增的成交量将冲击租赁市场。

本埠城乡原创报告，部份数据引用公开发布的媒体或机构报告